BIM aplicado a la gestión de viviendas públicas en alquiler

BIM al servicio de la gestión de vivienda pública

La iniciativa se basa en el análisis pionero del futuro del parque existente y el nuevo modelo de la gestión de la vivienda pública de alquiler ante el reto del cambio climático. “Impulsado por la Viceconsejería de Vivienda del Departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial y Vivienda del Gobierno Vasco, a través de la Dirección de Vivienda y Arquitectura, se ha lanzado el Plan ZERO Plana, iniciativa enmarcada en el Plan de Ciencia, Tecnología e Innovación PCTI 2020 impulsada por el Gobierno Vasco y liderada por Alokabide, empresa pública vasca que gestiona el alquiler, especial conocedora de su realidad, y que pretende extender su experiencia a otros parques de vivienda públicos y privados” explica Carlos Orbea Ascaso, Director Técnico Alokabide.

“El principal objetivo es dotarnos de herramientas que cumplan con las necesidades actuales y futuras en lo relativo a la modelización y mantenimiento de un parque inmobiliario público que requiere de un riguroso control del estado, el gasto y la seguridad”, añade.

También se encarga de estudiar los comportamientos ambientales y energéticos de los edificios públicos de vivienda y de las personas que viven en ellos, incluyendo su salud y bienestar, con el objeto de desarrollar acciones de mejora que los conduzcan hacia una situación de consumo de energía casi nulo.

El proyecto requirió de una implicación y compromiso especial debido a la importancia de transmitir la vertiente social de la gestión del alquiler público a un proyecto de innovación enmarcado en la energía.

Reinventando la gestión del parque público de alquiler

Como explica Carlos Orbea Ascaso, Director Técnico Alokabide, la digitalización del parque público de alquiler y la implantación de herramientas informáticas capaces de dar respuesta a un servicio público que gestiona un parque creciente de 14.000 viviendas y 238 edificios, desde distintos prismas de actividad y servicio es en sí mismo un reto de grandes dimensiones. Para ello, en paralelo a la herramienta de gestión y mantenimiento de activos GMAO, para garantizar una gestión de los activos eficiente, se plantea la progresiva digitalización del parque construido mediante modelos BIM a través de una metodología de trabajo colaborativa para la gestión del parque, desarrollando maquetas digitales de cada uno de los edificios gracias al uso del software Autodesk Revit. Esta maqueta digital del parque conformará una gran base de datos que permitirá gestionar los elementos que forman parte de la infraestructura de cada edificio durante todo su ciclo de vida.

En palabras de David Barco, CTO Berrilan BIM director de consultoría y formación, reconocido BIM Influencer, redactor en BIM Channel, podcaster en Shared Coordinates Pocast y responsable del equipo formado por Adolfo Gerodetti y Albert Alvarez, “el establecimiento de unos claros requisitos BIM en el desarrollo de los proyectos, ya fueran de nueva construcción como existentes, permitió la integración de información crítica para facilitar la gestión de los activos en la fase de mantenimiento”.

La utilización de estándares como COBie facilitó la interoperabilidad con el GMAO IBM Máximo, y de nuevo, esto fue posible gracias a las aplicaciones de Autodesk “BIM interoperability tools” que permitieron, en el entorno de Autodesk® Revit®, adaptar la información del modelo Revit a los requisitos COBie y generar el Excel necesario.

Optimización a través de la implantación de las herramientas Autodesk

Con relación a la implementación y usos de los productos Autodesk dentro del desarrollo del proyecto, Graitec ofreció apoyo técnico a la consultora Berrilan BIM. Este se basó en los análisis de interoperabilidad, contraste en la depuración de modelos, estudio de las posibles vinculaciones con otros softwares como Graitec Power Apps, Autodesk Civil 3D, o Inventor, potenciales usos, acompañamiento en los primeros pasos en la implantación y alcance de las herramientas de Autodesk. En total, en este caso se usaron Autodesk Revit, Dynamo, RFTools App for Revit, JOTools App for Revit, Autodesk Forge, en su integración con IBM Máximo, y el visor, AutoCAD para la importación de información CAD.

David Barco, Director de Berrilan BIM, asegura que “BIM 360 aparece como un elemento clave para la segunda fase del proceso de implantación principalmente como elemento conector entre las diferentes fases del ciclo de vida del activo, ya que es una de los CDE (entorno común de datos) que más empieza a extenderse entre los estudios de arquitectura, ingenierías en fase de diseño y constructoras en fase de obra. Así mismo las mejoras constantes dentro de la plataforma, como la posibilidad de incluir desarrollos mediante Autodesk Forge, permiten incluir mejoras necesarias para la gestión de activos desde Alokabide. La mezcla entre versatilidad, escalabilidad, accesibilidad y uso en el mercado son los elementos clave”.

Ahorro de tiempo en la gestión de datos de entre un 60% y 80%

Actualmente ya se han podido levantar dos promociones completas, 175 viviendas existentes modelizadas en Autodesk Revit versión 2019.2. Se estima para siguientes fases la modelización de más de 7.000 viviendas existentes. En paralelo se está trabajando en el primer proyecto piloto de 90 viviendas de proyecto, obra y construcción en la localidad de Barakaldo, liderado por Visesa, promotora pública, y que será la primera obra entregada a Alokabide con los requisitos para ser integrada en el GMAO con la utilización del estándar COBie.

El ahorro de tiempo ha sido un factor clave en este proyecto. La utilización de herramientas como Autodesk® Revit, de softwares de optimización como Dynamo, RFTools o JOTools y su conexión con Excel permitió un ahorro estimado del 60-80% en el tiempo dedicado a la gestión de datos, su validación y supervisión. Debido a que el esfuerzo se reparte en toda la cadena de valor la rentabilidad del uso de estas herramientas está garantizada.

Pero el verdadero ahorro se producirá cuando la comprobación del cumplimiento de requisitos se parametrice dentro de una plantilla que se está elaborando entre Alokabide, Visesa y Dirección General de Vivienda. Se espera que los diseñadores y supervisores puedan ahorrarse un 50% de horas dedicadas a la comprobación de normativa.

La metodología BIM, clave en la administración pública

Uno de los principales objetivos alcanzados fue el de la promoción y fomento del uso de la metodología BIM, un objetivo de responsabilidad del ente público, más allá de su rentabilidad o beneficios implícitos para la cadena de valor. Otro objetivo cumplido fue el de mejorar los procesos internos de Dirección de Vivienda y Arquitectura del Gobierno Vasco, Visesa y Alokabide, relacionados con la promoción, supervisión y gestión, y garantizar la calidad de la información, mediante la generación de plantillas, manuales y EIRs (Employer Information Requirements). Básicamente se trata de que la Administración conozca la metodología para poder exigirla y la aprenda para saber pedir BIM.

A través de este proyecto, se ha conseguido facilitar la integración de información en el GMAO, ERP, CRM, y disponer de un entorno visual que mejore el entendimiento, así como una herramienta de comunicación con los usuarios: el BIM Social.

Según Carlos Orbea Ascaso, Director Técnico Alokabide, el uso de modelos BIM por sí mismo no es un objetivo tangible, sino el medio para llegar a un objetivo deseado en las fases de diseño, construcción y operación del edificio. El uso de modelos permite incorporar datos relacionado con la sostenibilidad del edificio (Uso 6D), optimizar el valor del parque edificado, reducir costos de operación y generar conocimiento asociado al sector, fortaleciendo la cadena de valor, a través de la coordinación de la información y la colaboración de los diferentes agentes.

En conclusión, Carlos Orbea afirma que, en este caso de éxito, “nos valemos de la metodología BIM (Building Information Modeling) y de sistemas electrónicos y digitales avanzados con el fin último de garantizar el buen mantenimiento del parque público de alquiler, ya que no solo se trata de reducir consumos energéticos sino de desplegar una gestión avanzada de las viviendas alineando innovación, rehabilitación y mantenimiento. Con todo este esfuerzo, esperamos conseguir una mejor comunicación y coordinación en el proceso de gestión del alquiler, con una documentación automática y un único modelo de datos, es decir disponibilidad y fiabilidad. Así mismo, esperamos obtener total seguridad en la información, así como la minimización de errores y una correcta planificación y gestión de nuestras viviendas con mayor precisión, rapidez y a menor coste”.

Fuente: BIM Channel